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作者:知了

1

前段时间,一只不想抓羊,自卑过头,直接选择自杀的AI狼火了。

在这个狼吃羊的AI游戏中,规则设定是狼抓到羊,奖励10分,若是撞到了障碍物,就扣掉1分,为了让狼尽快抓到羊,每秒钟还会扣掉狼0.1分。

若是狼想要在划准时间内获得高分,就需要在最短时间内抓到最多的羊。

效果诡异的事情发生了,在训练20w次以后,设计职员发现狼抓羊的效果却越来越差。

由于狼发现,大多数情形下自己都吃不到羊,而且在抓羊的历程中1s就扣掉0.1分,还不如开局就撞死,这样分数还能扣得少一些。

这只自爆自弃狼之以是能够火出圈,是由于很真实地反映了现实生涯:激励太少,障碍太多,还随同着时间责罚。

而现在的房企,实在也跟游戏中的AI狼一样,在当前的土拍模式下,拿地后利润微薄,甚至可能赔本,不如一最先直接躺平。

2

在许多人的认知中,房地产一直是暴利行业,怎么会利润微薄?

风水轮流转,这几年在限购、限价、降杠杆等多方位的调控下,房企的日子简直很难受。

简朴来讲,就是在限房价的同时,地价等成本也在快速增进,压缩了利润空间。

“限房价”很容易明白,在拍地之前,就限制了未来的售价,为价钱设定了天花板;而在首次集中土拍中,大多数都会还接纳了“限地价,竞配建/竞矜持”等方式。

“竞配建”是在土地报价到达最高限制地价后,转为竞配建保障性住房的修建面积,配建面积最大者获胜。

“竞矜持”则是竞建矜持租赁住房比例,竞矜持租赁住房比例,或是建好后限制部门住宅和公寓返还给 *** 。

本质上讲,虽然地方 *** 限制了地价,然则在土地上削减的这部门收入,地方 *** 也能从“竞配建/竞矜持”中获得抵偿(由于公租房、人才房这种公共配套,实在本应由 *** 提供)。

无论哪种,我们都可以发现,本质上都是增添了开发商的拿地成本。

在限价政策下,开发商为了盈利往往会选择偷工减料,谋划不善者甚至会爆雷。

另外,据国家统计局数据显示,2021 年上半年天下房企平均买地单价为 5424 元/�O,与2015年相比,涨幅高达62%,同期天下平均房价涨幅为54%。

也就是说,近几年地价涨得比房价还快。

*** 决议脑壳,当一件垄断商品的生意规则由卖家制订时,我们很容易就展望走向。

现在年被寄予厚望的热门城墟市中供地制度,不只没有起到“稳地价”的作用,反而抬升了整体地价。

据统计5月份有北京、杭州等11个都会完成首轮集中土拍,是首轮集中供地最麋集的月份。

从数据来看,5月份天下房企土地购置面积1095万平方米,成交价款728亿元,平均购置价钱为6648元/平方米,环比涨幅68.7%。

业内剖析人士示意,这主要是土地集中供应带来的结构性增进。

为什么集中供地反而会助推整体地价?

实在和商业领域的“饥饿营销”是一个原理。

一年就3次供地,这次抢不到下次更欠好说了。更况且巧妇难为无米之炊,没有土地就没有房源,没有房源就没有连续的销售回款。

以是在土拍现场热烈的气氛下,许多房企心里也十分恐慌,纵然是竞完地价又竞配建,竞完配建可能另有其余,也要硬着头皮也要上。

虽然集中供地的初衷是好的,增强土拍透明度,但在执行历程中泛起了误差。

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在集中供地时代,各家房企都需要融资,利率自然是水涨船高,融资成本激增。以是不少房企也选择抱团互助,一起拿地。

这种征象在首轮土拍中的北京、广州等一二线都会异常普遍。

然则人多了,就容易意见不合。

最近宋都退地的事情闹得沸沸扬扬,在对上交所的回复中,宋都给出的注释是运河新城地块意向互助方祥生地产暂且变卦退出,拿地资金泛起缺口,只能先退掉这块地。

为此5000万的保证金打了水漂,而宋都股份2020年净利润仅3.52亿,可以说是损失惨重。

在杭州这样热门都会的优质地块,退地异常罕有。

那既然是优质地块,为什么互助方要退出,宋都血亏也要退地?

凭证好地网新闻,运河新城地块被宋都子公司以17.83亿拍下,溢价率为29.86%,矜持比例高达21%,楼面价20962元/�O,盘算配建和矜持成本后现实地价约23299元/�O。

而本宗地块所建商品住房销售最高单价不高于29500元/�O(含装修)。

也就是说这块地不仅没有利润,甚至会有赔本的风险。

▲泉源:好地网

宋都退地事宜,只是集中供地下房企的一个缩影。

纵然是调控模范生北京,首轮土拍后也泛起了退地听说。

3

不拿地是等死,拿了地可能亏死。

经由首轮集中土拍的教育,许多房企,尤其是民企回过味了,就像游戏中AI狼一样,选择了直接躺平。

8月6日晚,宇宙中央深圳突然宣布通告,中止原定于8月9日的第二批集中供地挂牌出让事情,详细出让时间另行通告。

据坊间听说,中止出让的缘故原由是报名房企数目严重低于预期。

随后,青岛、惠州、天津等多个都会都延迟了第二次集中土拍的时间。

一时间,第二次集中土拍遇冷的言论甚嚣尘上。

转机发生在8 月 11 日,“地惨股”突然罕有识整体暴涨,市值一天膨胀3600亿。有多罕有?

网友称之为“弥留病中惊坐起”。

据悉,此次地产股暴涨的缘故原由,是自然资源部举行了一次闭门 *** ,对土拍规则举行了调整,主要有三个重点:

1、单宗住宅用地溢价率不得超15%;

2、决不允许通过提高起拍价、竞配建等方式抬升现实地价;

3、到达地价或者溢价率上限后,通过摇号、一次性报价、竞高品质方案决议土地归属。

这些新规的焦点,照样“稳地价、稳房价”,同时释放了一个信号:中央要求地方 *** 为房企让利。

这说明中央已经看到了集中供地政策在执行历程中走偏了。

若是任由“限房价、竟配建/竞矜持”生长下去,一味压缩房企利润空间,会引发一系列恶性的连锁反映。

好比衡宇质量不达标、房企爆雷、楼盘烂尾、业主 *** 、银行坏账等等,最终照样由万万通俗的购房者买单,影响整个社会的稳固。

此外,想让马儿跑,就要给马儿吃草,否则马儿只能卧倒。

从久远眼光来看,房企赚不到钱,拿地热情就会消退,地方 *** 也无法筹措资金举行生长建设。而且市场上新居供应量变少,也晦气于稳房价。

土拍新规调整之后,为开发商留下了利润空间,增强了房企拿地热情。同时提高了入围门槛,让更多有实力的房企介入进来。

在控制地价的同时,通过摇号、一次性报价、竞高品质方案决议土地归属,无论哪种,都是一件好事,详细要因城施策。

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