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证券时报记者 吴家明

“诺德假日一度被奉为前海神盘,两年前66平方米的户型最高叫价超过1000万元,现在叫价760万元价格还可以谈。”在深圳前海经营房产中介的黄经理从业3年,刚好见证了深圳楼市这几年的起起伏伏。

2022年刚刚过去,深圳二手房市场交出了自己的成绩单:二手住宅共成交约21701套,较2021年成交量下滑46.68%,接近腰斩,月均成交仅约为1808套。

“2022年,我身边近一半的同事都转行,能熬过来实属不易。”黄经理很是感慨,“月均不到2000套的成交量,还不到深圳二手房成交荣枯线(5000套)的一半,难以支撑整个中介市场。”

除了成交量下降,深圳二手房价格也出现明显松动,特别是越来越多二手房源按照甚至低于参考价出售。“2021年,大家都说深圳二手房参考价定得太低。现在,许多购房者反而觉得这个参考价并不低。”黄经理打趣道。“现在,一些小区的二手房真实价格已经可以呈现在房产交易平台,并不是因为深圳的二手房参考价政策放松,而是因为业主的报价直接低于参考价。”

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乐有家研究中心此前公布的数据显示,去年11月深圳超40%房源低于参考价成交,接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源成交占比高达85%,可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

“2022年,热点城市二手房交易套数都在下跌,比如北京下跌27%,杭州下跌39.4%,深圳二手房成交量大幅下跌也并不算出奇。问题是,如果看2021年,北京二手房交易套数上涨了15%,杭州下跌了22.2%,深圳已经下跌超过50%。也就是说,深圳连续两年二手房交易量接近腰斩。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“2018~2020年,深圳二手房成交量连续3年正增长,透支了一些需求。2021年,深圳开启二手房参考时代价,对二手房定向去杠杆,打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条,再加上2020年的“7・15”调控以后,对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力,导致之前靠杠杆支撑、拉升起来的房价,无法获得支撑开始降价出售,反过来恶化了市场预期,形成了二手房挂牌量迅速攀升的局面。”

最近一段时间,松绑成为多地楼市调控的关键词。作为一线城市的楼市风向标之一,市场上有关深圳楼市的政策调整“传言”不断。不过,截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化,购房者勿轻信谣言。那么,楼市调控变还是不变?这是2023年摆在深圳楼市面前的选择题。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳楼市的调整已经接近两年时间,多数片区房价也已回调至2019年的水平,为响应国家对于刚需、刚改客户的购房支持,我们认为很多过于严厉的调控措施都应该适当放松,其中就包括二手房的参考价政策。

李宇嘉预计,2023年深圳楼市能否有所起色,取决于三方面因素:一是前期泡沫是否褪去;二是疫情后对需求端的修复;三是深圳楼市调控政策能否松动。但目前来看这些政策松动的可能性比较小,综合来看,至少在2023年上半年,深圳二手房市场还将在低位徘徊,一直到绝大多数二手房按照参考价成交,房价降到可承受的水平上。

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